和传统的百货商场相比，综合型购物中心的营业面积更大、功能更多、也给消费者们提供了更多“消费”的选择。

今天我们所逛的“街”，已不再是“一条路”，而是大规模多功能多品类的综合型商业项目。

这类集合了购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、资讯等等多类功能的综合型商业项目，被称为购物中心（shopping mall/ shopping center）。和传统的百货商场相比，综合型购物中心的营业面积更大、功能更多、也给消费者们提供了更多“消费”的选择。当人流逐渐从分散的街道，被集中到如雨后春笋般一个个兴起的大型购物中心，餐厅们也开始追逐着人流，把新店开进了商场和购物中心里。

购物中心餐饮业态特点？

1、餐饮业态租期长、承租能力较低，目前餐饮在商业项目内的面积，通常在300-500平方米（含厨房）；

2、餐饮的租金水平一般较低，且保底租金增幅低，通常仅为零售业态的40%-50%；

3、餐饮业态租期较零售业态长，一般为5-8年，且合同期内租金增长缓慢，一般为每年增长2-3%；

4、餐饮业态所支付的保底租金在不同城市所表现的级差效应较为显著，而坪效的差异则没有那么明显；

5、相比其他零售业态，餐饮的运营模式较为简单、培育期较短、现金流动快，所以餐饮往往成为购物中心招商中见效最快的部分，需要“养”的时间不太长；

6、轻型餐饮（如咖啡、水吧、甜品、小食等）十分方便与电影院、溜冰场、书店等业态配合放置，十分灵活；

7、餐饮业态具备带动商场顶层、动线端头等作用，设置餐饮于此类位置，可有效解决高层及动线死角的客流不足问题；

8、休闲餐厅兴起：休闲餐厅以其不同于传统中餐厅的食物选择、加之舒适惬意的环境以及周到的服务，其逐渐成为代表城市“小资”生活的一种生活方式而被广为接受。休闲餐厅的装修风格多为时尚休闲温馨舒适，有较为周到的领位和点餐服务，客单价介于快餐与高端的正餐餐厅之间，提供的产品包括了主食正餐与轻食。

9、深入分析消费者的行为，我们发现，相当多的消费者仍选择在“逛街购物”的时候前往休闲餐厅进行消费。

上图解析：一线城市餐饮的保底租金大概约为人民币8-12元/ 平方米/ 天，是二线市场的两倍，三线城市的租金水平的三倍。二线城市则为人民币3-6.5元/平方米/天，三线城市为人民币2.5-4.5元/平方米/天。然而，在一、二、三线城市区域型购物中心内的餐饮业态的坪效，差别并没有保底租金那么明显。一线城市的平均坪效约为每月1300-1900元/平方米，二线城市约为每月1000-1500元/平方米，三线则约为700-1200元/平方米。

中国消费者（18-35岁）消费习惯图表

购物中心能为餐厅带来什么？

1、较为稳定的人流量

商场本身有较为稳定的人流量；以北京的西单商圈为例，2013年的数据显示，西单商圈的总人流量为30万，大体量的购物中心门前人流约在20万，店内人流约有3-5万。

2、留住你的客人

出于对时间成本的考虑，大家对“等位”的容忍程度是相当有限的。但购物中心是解决等位问题的小能手。调查结果显示，在地店，等位顾客的流失率要远远高于购物中心内的餐厅。购物中心所有的心思都用来让消费者逗留得久一些，多一些消费，因此消费者在获取等位牌号后，还能在项目内进行购物休闲等其他活动，等位消费成功率相当高。

3、综合性全方位的服务

●开设餐厅还有一系列的工商、卫生、消防、以及“相关部门”的问题需要处理。

●项目作为整体，需要去处理这些相关问题。而项目内的餐厅也就顺便获利了。

●项目整体的商业氛围、停车位也是对餐厅经营的强力支持。

4、整体的推广和营销帮助

●项目会有定期和不定期的营销策略和市场活动，根本目的就是为了往项目里引入更多的客流，而这些客人正是餐厅们赖以生存的土壤。

●这些营销活动的频率相当高，基本覆盖了主要的节假日和换季时节，而这也正是人群外出消费的高峰期。

●项目会根据不同主题的营销活动邀请餐厅加入配合。

如在“哆啦A梦100周年展”时朝阳客户就以百宝袋的概念印制了一批商户优惠券，其中就包括有大量的餐饮商户。这样有主题有目的的推广活动，比餐厅单独推出优惠或折扣要更为吸引人。

商场餐饮基本物业标准

1、给排水：一般应按餐厅面积配备合理的进水管径大小，并保证供水水压。

2、电源：一般中等以上餐厅要求必须配有380V三相动力电源，主要是招牌和照明、厨房设备和空调等用电；一般要求约在每平方200瓦左右。

3、管道煤气：一般大型餐厅都要求接通商业管道煤气。

4、排烟烟道：一般餐饮要求设立专用的烟道，以符合环保局对餐饮企业排烟的硬性规定。

5、排污设施：一般要求有专用的隔油池和化粪池。

6、隔热和隔音设施：一般与住宅或者写字楼相邻的楼层不得经营餐饮和娱乐设施，主要是要考虑噪音和热量污染，通常在餐饮娱乐项目相邻的楼层要求设置架空层，实在无法设置的，要在楼顶和烟道内作隔音隔热防护。

7、停车场、卸货场和专用电梯：为了保证顾客用餐方便必须配备专用的停车场和电梯，此外针对大型餐饮商家还得配备专用的货物通道、卸货场和货梯。

8、层高：餐饮一般要求层高4.5米以上或者净空3米以上。

您可能不知道的：

1、没有进不去的项目

●你所眼红的那些顶级项目，即使现在看起来连落脚的地方都没有，也并不意味着你就一定没有机会入驻。

●商场和餐饮签约的周期通常为5年，在此期间还会根据各种因素进行调整。有些主因来自商场，有些主因则来自餐厅。

●和项目负责餐饮招商的人保持密切联系，留意调整的动向，一旦空位出现，你的机会就来了！

●而知名品牌雕爷牛腩，则是在北京朝北客户开业一年后的调整期之内进入了项目。很多如今火爆的项目都不是一炮而红的，需要3-4年的调整期。如果你评估项目的眼光足够好，在项目走红之前捷足先登也是很有可能的！

2、你随时可能出局

●即使你签署了5-8年的合约，也并不能保证你就能在项目里存活这么长时间。

●项目本身会根据餐厅的经营情况进行优胜劣汰，如果餐厅生意始终不好，就会被请出项目。

●此外，如果项目本身的定位有较大调整，也会据此对餐厅进行洗牌。比如高大上风格的项目，如果要转型成为年轻时尚风格，那么客单价太高的餐厅可能与项目就不再匹配了。但绝大多数情况，是经营不善的餐厅主动要求提前解约。

●在一般情况下，双方都可以友好协商解约，免除违约金之苦。

3、你可以争取这些

●如果你所面对的是一个拥有多个项目的集团，譬如万象城，那么你可以争取多项目合作。前提当然是你有恰好合适的开店规模计划。

●如果你是一个足够有分量的品牌，那么你可能获得相当长的免租期，装修补贴，甚至员工工资补贴等等。当然这些优惠条件要视乎项目本身的实力而定。有些小开发商的项目提供的条件十分诱人，但如果项目本身不够优质，餐厅的生意势必不好，再多的优惠条件也是浮云。